Тенденции при жилищните заеми у нас
Какви са тенденциите за жилищните кредити у нас през последните няколко години и доколко пандемията с Ковид-19 оказва влияние върху тях? Има ли риск за този сектор според доклада на Европейския съюз? Отговорите на тези въпроси ще открием в следващия текст.
Акценти от пазара на жилищните кредити у нас
На българския пазар, след заeмите за бизнеса, които са с обем малко над 37 млрд. лева, второто място по дял е за ипотечното кредитиране. Секторът расте с внушителните близо 18% на годишна база, като по официални данни на БНБ отпуснатите ипотечни кредити от банкови институции достигат 14 млрд. лева през първия месец на настоящата година.
Тенденцията за растеж продължава още от 2020-та, когато в края на годината, кредитите за покупка на жилище достигат своя абсолютен връх от началото на пандемията с Ковид-19 със стойност от 12 млрд лева.
За цялата 2021-ва обемът в сектора се увеличава с още 2 милиарда лева, като само през декември ръстът е с малко над 230 млн. лв.
По отношение погасителния период, близо 97% от отпуснатите кредити за покупка на жилище са със срок над 5 години, а 90% от всички са договорени в националната валута.
Освен че нарастват като обем, жилищните кредити стават и все по-евтини, въпреки това в рамките на банковата система има необслужени заеми за повече от 3 млрд.лв.
Движенията в сектора на ипотечното кредитиране
Лихвите по жилищните кредити са все по-ниски, а нивата на инфлацията-двуцифрени, като това са основните тенденции, оказващи влияние при взимането на решение от страна на потребителите. Стремежът им да се сдобият с по-нов, по-голям или първи собствен дом се допълва от желанието им да инвестират спестяванията при минимален риск, а недвижимите имоти са сред най-сигурните възможности за инвестиция.
Динамиката на пазара на заемите за покупка на жилище е факт. Цените на имотите непрекъснато растат, заради голямото търсене, в същото време лихвите по кредитите намаляват и тези движения могат да доведат до умножаване на т.н. „лоши кредити“. Неплатежоспособността на по-голям брой кредитополучатели, може да повлияе неблагоприятно икономиката на страната. Ето защо имот, закупен 100% на кредит, може да се окаже твърде рисково начинание.
Прогнози до края на 2022-ра
Брокерите на недвижими имоти вещаят силен интерес към сделките до края на 2022-ра, провокиран от желанието на потребителите да спасят спестяванията си от инфлацията. Очаква се тенденцията от предходните две години да се съхрани и през настоящата и продажбите да продължат да нарастват, съответно и обема на отпуснатите ипотечни кредити от банковите институции.
Специалистите от бранша също коментират повишението на цените на имотите, което е средно 10% годишно. Отклоненията нагоре или надолу от тези стойности се определят от районите в страната, като конкретно в столицата цените се повишават най бързо. Причината е, че търсенето надвишава предлагането. Колкото по-„привлекателен“ е районът, толкова по-високи стойности са склонни да плащат купувачите. В желанието си да си доставят повече комфорт, търсещите жилище в столицата са склонни да платят доста над 1000 евро за квадратен метър.
Специалистите коментират, че покачването на основните лихвени проценти, вече предприето от Английската централна банка и очакваните действия в тази насока от страна на Федералния резерв на САЩ, вероятно ще повлияят нивата на лихвите по ипотечните кредити и у нас, но след време. Поради особеностите на нормативната уредба в страната ни и темпото на икономическия и финансовия ни живот, очакваната тенденция ще се забави.
В глобален план, процентът на жилищни сделки, финансирани с кредит е значително по-голям от този у нас. Вдигането на лихвите по ипотечните кредити с 0,5% би намалило съвсем слабо процента на сделките с имоти към края на 2022-ра година. Потенциалното завишаване на лихвите не бива да ни притеснява, смятат финансистите, тъй като няма предпоставки за драстичен отлив от пазара.
Тенденции при потребителското кредитиране
В сектора на потребителското кредитиране също се отбелязва ръст, като дялът на домакинствата усвояващи потребителски кредити двойно надхвърля кредитите, усвоени от бизнеса – 3,5 млрд. лв. е обемът на отпуснатите за частни лица, на фона на 1,7 млрд. за юридически лица.
Почти двойни са разликите и при депозитите на частни и юридически лица. Първите са се увеличили с 5 млрд. лв. през последната година, като за същия период спестяванията на бизнеса се покачват с 2,3 млрд. лв. През първия месец от тази година, обаче се наблюдава по-сериозно намаляване на депозитите на фирмите – с 244 млн. лв., което специалистите обясняват с повишената цена на тока и увеличилите се разходи на фирмите.
Резултати от доклада на Европейски съвет за системен риск (ЕССР)
В свой доклад относно състоянието и тенденциите на имотния пазар в Европа, Европейският съвет, препоръчва на България да следи с повишено внимание, за потенциални рискове на пазара на недвижими имоти.
Като рискови локации, в конкретния пазарен сектор, освен България, в доклада се посочват също Хърватия, Унгария, Лихтенщайн и Словакия. Европейският орган има за цел да наблюдава и анализира финансовите системи в рамките на ЕС и да предотвратява или намалява евентуалните рискове.
Причината българския имотен пазар да бъде определен като рисков е сериозният ръст на нетното кредитиране у нас. Други държави, цитирани в доклада, в които реалните лихви надхвърлят 6% и също получават предупреждение за риск са: Исландия, Малта, Унгария, Румъния, Хърватия, Чехия, Словакия и Люксембург.
Според публикувания доклад, в споменатите по-горе държави-членки на Европейския съюз растежът на кредитирането се ускорява. Това води до верижна реакция, а именно – по-високите цени на имотите се отразяват на размера на отпусканите кредити. Според експертите, тази взаимовръзка в краткосрочен план може и да повишава цените на имотите, но дългосрочното ѝ въздействие би довело по-скоро до рисково понижаване цените на имотите.
От 2020-та година, насам, у нас цените на недвижимите имоти се повишават средно с около 3,4%. Годишният ръст през първото полугодие на 2021-ва достига стойности до 7%, което се оказва в пряко взаимодействие със спадането на цените на жилищата през втората половина на 2020 г., се посочва в доклада. Друг акцент в рамките на документа се поставя по отношение цените на жилищата, които са непрекъснато подценявани през изминалите десет години.
Първоначалните прогнози на специалистите в имотния сектор предвиждат ръст между 3% и 6% за третото тримесечие на 2020-та година, а реалните резултати след първите 6 месеца на 2021-ва посочват, че ръстът достига 13%.
Няколко различни фактора обясняват тези стойности при ипотечното кредитиране, като се предполага, че влиянието им е комплексно: тенденция на наваксване, увеличено предлагане на жилища на имотния пазар и извършване на ремонтни дейности с цел енергийна ефективност.
Още един специфичен критерий за състоянието на сектора е разгледан в доклада на Европейския съвет за системен риск. Това е дялът на новите заеми със съотношение заем/приход, по-висок от 6, който се увеличава слабо през второто полугодие на 2020-та г., докато дялът на новите заеми със съотношение заем/приход по-нисък от 3 бележи доста по-значително увеличение в сравнение с периода преди пандемията с Ковид-19.
Във връзка с препоръките от доклада на ЕССР по отношение на потенциалните рискове на българския имотен пазар БНБ инициира проучване, касаещо стандартите за отпускане на кредити. Тази мярка ще подобри и допълни досегашното отчитане и ще спомогне за ограничаване на описаните в доклада потенциални рискове.
